高新区4063套房源被“冷藏”,成都刚需市场现状如何?

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高新区4063套房源被“冷藏”,成都刚需市场现状如何?
发布日期:2022-08-01 13:18    点击次数:71

高新某楼盘被“封印”的消息,一日之间传遍列表,不少朋友都表示,“你爱过大海,而我爱过山河”。

这4063套房源,有人就此心碎,也有人仍愿等待...当然,事情真假难辨,还要等待官方信息。

不过这个事儿,却迸发了我们的选题,深度挖掘一下成都刚需的那些事儿!

刚需一问之我是谁?

从刚需或说无房家庭的狭义解释来理解,就是无房无贷的一泼人,他们占据了摇号食物链顶端,虽然大多数人总是沦为氛围组。

这群常年陪跑在热盘一线的人儿,到底是谁?

各大机构发布的数据显示,新时代的买房主力位已经逐步被90后接棒。虽然不太想承认,但抬头看看日历,第三批90后已经迈入30岁,也确实需要一套属于自己的房子了。

通过《2022中国居民购房意愿调查报告》的细分,能够看到95年到99年的90后们,5年内的购房需求占比达到75.41%,成为现阶段购房需求占比最大的年龄段。

除了95后到99后外,90年到94年的居民5年内购房需求占比也已经高达72.89%。

这从头覆盖到尾的数据只表达一个观点,90后钱到位,直接下手吧......

那么,成都到底有多少刚需或者无房家庭?

看官方数据,成都是不缺房子的。据《成都统计2021》显示,2020年成都市人均住宅建筑面积为35.56㎡。

虽说官方数据没有直接透露成都到底有多少刚需,但是如果按央行报告披露的“无房家庭占据4%”来计算:

七普公示,成都约有742万户家庭,户均人口约2.49人,计算下来,无房家庭约在30万户。

看似不多,毕竟2021年成都光是新房供应就超17万套。但是如果你感受过被老刚一支配的恐惧就不会这么说了。

单以热度担当的“5+2区”来说,2021年,购房通有摇号记录的共有80096套新房,平均中签率约66.45%,倒推下来光是主城区进入摇号的就有超12万人次(有重复报名情况),这还是三倍封顶限制的情况下。

而据七普数据,与2010年相比,字典查询成都增加5818917人,增长38.49%,一定程度上也映射出成都刚需群众的扩容速度。

另有一个比较准确的数字,如果将租房的人视为有潜在购房需要的刚需,全市约742万家庭,租房率约23.06%,成都市最多潜藏有约171万无房家庭!

刚需二问之我在哪儿?

换句话说,刚需到底应该买什么房?

这个问题仿若一个废话——肯定是地段好,价格温柔的房子撒。

BUT,哪儿有买不完的低价房诶,成都如今的刚需市场究竟如何呢?

依据贝壳研究院出具的《2021城市刚需报告》,成都的刚需上车门槛约为124万,刚需置业的平均建面81.17㎡。

这个数据表示,不区分新房与二手房的前提下,成都人买房预算要大于124万才好上车,相对匹配的产品是建面81.17㎡上下的小户型。

就此结论,我们分二手房和新房来分别讨论下。

去年下旬,购房通曾对成都二手房市场进行了群采,市场成交的主力集中在总价150万以下,建面约90㎡以下。

这个预算与面积在二手房市场显然好找很多,由于历史上成都曾密集出现过小户型,因此只要单价合适,往往都能顺利上车。

这样的产品,在主城区普遍集中在三圣乡、二八板块、槐树店等二环开外板块的偏老旧小区内。

至于新房,还记得N久之前,我们就做过一期关于买房预算的投票,最终“150万以下”人群以微弱优势领先于“150万-250万”夺魁。

这个预算,能够等待的无非就是那部分“网红盘”,目前还有ICC天峻、乡林涵碧天下、隆鑫印象东方、山河玖璋、中建天府公馆、长冶南阳御龙府、红树湾、川发天府上城、凯德世纪名邸、新鸿基悦城等。

其中乡林涵碧天下、隆鑫印象东方、山河玖璋、长冶南阳御龙府等,都因各类不利因素暂缓,入市时间不明。

ICC天峻转改为保障性租赁住房,只有等待后续3号地的推售。

红树湾暂无推售动静。

中建天府公馆和川发天府上城上一波推售距离都不太久,下一次推售应该也不会让人等的上头。

其中,中建天府公馆待推的是二号地块,价格和产品应该与1号地相仿;川发天府上城后续待推小高层与洋房,面积段会大一些,但是单价依旧很香。

现阶段,唯二能顾盼的都是城南红盘,凯德世纪名邸与新鸿基悦城。

凯德世纪名邸的建面约91㎡起,上批次均价约23906元/㎡,可以说价格与户型都很友好,不过从热度来看,普通刚需或许无缘。

新鸿基悦城待推三期,全部有千余套房源,首发360套,建面约98㎡,据说价格极香。虽然竞争应该也不会小,但是由于后续供应大,仍值得持续关注。

除此之外,刚需或许没有太多低价机会了......

2022年,成都一、二圈层的双限地项目单价普遍都在2万徘徊,即使部分地块有小户型的比例要求,但是总价仍旧不算低。

2021年成都三次集中土拍清水限价TOP10

尤其部分地块是要求以“成品住宅”交付,这也就是我们说的精装。不少地块要求装修不得超过3000元/㎡,也是就说,如果要买到,至少还要多几十万的精装费用。

因此实际看限价项目时,单价往往需要上浮2000-4000元/㎡,这可能才是你最终买到的实际价格。

不难发现,“总价124万+建面81.17㎡”的标准还是以买二手为主的,如果买新房的刚需也以此标榜,或许是有点难受了。

突然心疼被封印的4063套房源......

刚需三问之我看啥?

这一趴纯属歪楼了,扒一下刚需们买房更看中什么?

根据贝壳研究院的调查,刚需客群置业往往更关注“低单价+大品牌+成熟地段”的搭配。

配套上,TA们更喜欢小学、大型医院与地铁,公园与商业等在看房过程中重点宣传的配套,反而在其次。

当然,这也易于理解:

对于刚需家庭而言,孩子教育的重要性较高,因此对于教育的需求是迫切的;家有老人的刚需家庭,大型医院可以有效解决就医麻烦的问题;而地铁,作为重要的交通配套设施,排名前列也是正常。

而另一份《2022中国居民购房意愿调查报告》,则披露了作为购房主力的90后,其买房的主要意愿是出于自由自在。

编后语

文章的最后,留一个开放性的讨论话题。

据诸葛找房公布的《2021年百城房价收入比排行榜》显示,成都地区房价收入比约11.5%,在全国排名43名。

在贝壳研究院的刚需报告内,也将成都归纳于在居住友好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势的城市。

欢迎在评论区留下你的买房故事~

本文主笔︱拾一︱购房通 出品



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